【名家专栏】小心房地产泡沫破裂

【美国2022年05月14日讯】（英文美国专栏作家Stephen Moore撰文／曲志卓编译）华盛顿从来不会吸取教训。从来不会。政客就像集体阿尔茨海默病患者。他们没有短期记忆。

还记得2008年吗？那不过是14年前。当时，美国经历了我们国家历史上最重大和最痛苦的金融危机之一，以及自1929年大萧条以来最严重的损失。数百万人失去了工作。数十万人拖欠抵押贷款并失去了家园。

数万亿美元的终生储蓄和财富消失了。那些被认为是巨无霸的价值数十亿美元的中央银行和投资公司，在海啸面前像稻草屋一样被冲走了。

这场灾难是政府政策造成的，这些政策故意年复一年地扩大房地产泡沫。很少有人预料到泡沫的破裂。当它爆裂时，灾难无处不在，从东海岸到西海岸都感觉到。

现在，房地产泡沫闪起了许多同样的迹象——而且，没有人关注。

随着房价飙升，备受推崇的住房负担能力指数（housing affordability index）上个月跌至接近有史以来的最低水平。

抵押贷款利率现在超过5.2%，高于两年前的3.6%。在一些市场，利率接近6%。美联储正在再次加息，这是应该的，但这也可能进一步抬高抵押贷款利率。

现在，平均抵押贷款还款额为每月1,800美元，比COVID-19爆发前高出70%。由于物价上涨速度快于薪水，许多靠薪水生活的工薪阶层已经感受到财务压力。历史上唯一一次与今天一样高的房屋付款发生在2007年。是的，就在大金融危机前夕。

一个名为黑骑士（Black Knight）的流行抵押贷款监测显示，房价比一年前上涨了19.9%。是的，这对房主来说是个好消息，因为他们的房屋净值飙升。但飙升的房价是购房者的杀手，尤其是年轻的首次购房者。

贷款收入比的水平也在上升，这使得违约的可能性更大。如果房价下跌，借款人将遭受不幸，未偿还的贷款比房屋价值还多。他们将像2008年和2009年的数百万借款人一样违约。

如果这种住房增长仅仅是自然供需市场力量的结果，那么就不会引起人们的担忧。

但是，国会、美联储和房利美（Fannie Mae）等房地产机构正在向泡沫中注入空气。作为其“刺激”战略的一部分，美联储将利率人为地维持得太低太久。与此同时，美联储通过购买2.7万亿美元的抵押贷款支持证券来鼓励住房贷款，这些证券就在央行的资产负债表上。这正是它在2000年代初所做的。

国会用纳税人的钱为房屋租金和抵押贷款援助提供了数千亿美元，以支撑人们的住房需求。

与此同时，数万亿美元抵押贷款的联邦担保人房利美（Fannie Mae）现在正在为超过100万美元的抵押贷款投保。该计划旨在帮助首次和低收入购房者。现在，因为由房地产经纪人、抵押贷款银行家和房屋建筑商组成的住房游说团体的巨大力量，百万富翁正在获得补贴贷款。

如果泡沫再次破裂，每个人都会受伤。房屋拥有率将再次崩溃。这与所有政府计划的预期结果相反。

这些意外后果都是国会从未吸取过的教训。

作者简介：

斯蒂芬·摩尔(Stephen Moore)是一位经济记者、作家和专栏作家。他合著的许多书中的最新一本是《川普经济学：振兴经济的“美国第一”计划》（Trumponomics: Inside the America First Plan to Revive Our Economy）。目前，摩尔还是经济自由与机会研究所（Institute for Economic Freedom and Opportunity）的首席经济学家。

本文仅表达作者的观点，并不一定反映《美国时报》的观点。

原文“Beware the Popping of the Housing Bubble”刊于英文《美国时报》

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