升息不够阻挡房价飙升 还需增加供给

今天美国住房价格会如此飙涨，房源的不足是一大主因，就如同通货膨胀率高达40年来的最高，但要降低通胀率，单靠升息似乎已经不够，因为全球整个食物、能源等各种原料的供应链都面临困难。如今利率高涨，但房价下降缓慢，依然反映出房源的供给相当紧缺。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）表示，住房短缺最严重的时期正在结束，但供需之间的市场平衡仍有一段距离。4月份新屋开工总量为172万套，同比增长14.6%。

市场供需难以平衡

NAR的劳伦斯表示，这一增长是由多户住宅建设的强劲活动推动的，主要是公寓楼，其年化单位产量达到了62.4万套，是近40年来的最高水平。单户住宅开工量连续第二个月下降，为110万套。

建筑商正在应对更高的抵押贷款利率，并追逐租金上涨，购房者减少，更多租房者被迫续租。甚至在利率上升之前，公寓空置率就处于历史低位，因此，租金也在加速上涨。另外，在一定程度上重返办公室也推动了高楼集中的城市生活。

3月份的待售房屋库存基本上仍处于历史最低水平，市场上的房屋不足100万套。在疫情之前，市场上有大约150万套房屋。劳伦斯认为，即使在过去两年的大幅飙升之后，房屋销售有望恢复到疫情前的水平，但库存也不会回到疫情前的状态。这意味着鉴于供需失衡，未来几个月房价还将进一步推高，尽管幅度不大。

上市房源在四月增加21%

NAR的高级经济学家兼预测总监，纳迪亚・伊凡洁洛（Nadia Evangelou）观察表示，由于投资者对经济感到担忧，抵押贷款利率从最近的反弹中稍作喘息。跟随10年期国债收益率走势，30年期固定抵押贷款利率从前一周的5.3%降至5.25%。

同时，她认为，房屋库存显示出可喜的迹象。在春季和夏季，待售房屋的库存通常会增加。具体而言，与二月份相比，四月份的库存通常平均增加9%。然而，今年四月份的库存进一步增加了21%。据NAR称，待售房屋数量已增至100万套以上。

虽然5月和7月通常是最繁忙的两个上市月份，但预计未来几个月市场上将有更多房屋可供出售。因此，这些额外的房源可能会帮助潜在买家在利率仍处于历史（相对）低位时找到房屋。

房地美首席经济学家山姆・哈特（Sam Khater）表示：“经济的不确定性正在导致抵押贷款利率波动。因此，购买需求正在减弱，房屋建筑商的情绪已降至近两年来的最低水平。建筑商也在应对成本上升的问题。意味着这种（趋弱）势态很可能会持续下去。”

远远落后的新建房数量

根据房地美的数据，美国短缺大约400万户家庭。房地产网站Redfin的首席经济学家，戴若・菲尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，在2010年代建造的房屋比追溯到1960年代的任何其它十年都少。她说，由于限制性的土地区分法，我们没有在一些最理想的居住地充分利用土地。

菲尔韦瑟说：“因为我们没有足够的房子，房子的价格或多或少反映了有钱人愿意支付多少。”简而言之：如果一个城市有1万套待售房屋，但有3万户家庭正在寻求购买房屋，那么只有最富有的三分之一的家庭能够购买。其他三分之二的人在尝试竞争时会输掉比赛，因为他们没有足够多的资源（例如，现金或信贷）来赢得房屋。

由于财富不平等正在加剧，菲尔韦瑟认为，人口中最富有的三分之一正在变得更加富有，底层三分之二的家庭越来越难以赶上。做第二份工作或削减其它开支还是不够的，标准不断移动提高。

菲尔韦瑟认为，解决方案就是建造更多的房屋，可以通过适当的城市规划来实现这一目标，包括密集的住房和高效的交通。菲尔韦瑟说：“理想情况下，我们不仅要为我们今天的需求而建，还要为下一代购房者的需求而建。”

一些房主会反对建造更多房子。他们中的许多人不希望附近有密集的住房，因为缺乏住房会增加他们房屋的价值。但菲尔韦瑟说：“这是错误的。”更高的住房成本使城市中的一切都变得更加昂贵。

“当中低收入家庭无法在城市生活时，雇用教师、警察和儿童保育员等使城市宜居的劳工者会变得更加困难和昂贵。”◇

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